一、出台背景

　　为规范我市商品房预售资金监管，保障房地产项目竣工交付，切实维护预售商品房交易双方的合法权益，促进我市房地产市场平稳健康发展，根据有关法律、法规规定，结合我市实际，制定《阳江市商品房预售资金监管办法》（以下简称《办法》）。

　　二、主要内容

　　《办法》共七章三十二条，主要包括以下内容：

　　（一）第一章“总则”，明确了《办法》适用范围，预售资金、预售人、预购人的定义，监管原则，以及相关部门的职责分工。

　　（二）第二章“监管账户设立”，规定了监管银行招标、监管账户开设及其变更、签订监管协议、监管账户公示等内容。

　　（三）第三章“预售资金收存”，细化了预售资金收存和使用POS机缴交预售资金的具体要求。

　　（四）第四章“预售资金使用”，明确了预售资金分为监管额度内资金和监管额度外资金及其用途，预售资金监管标准、预售资金监管额度、监管资金留存比例的定义，细化了预售资金的用款申请、核准和拨付等要求。

　　（五）第五章“预售资金监管终止”，规范了监管账户解除监管条件和办理流程。

　　（六）第六章“监督、检查及管理措施”，细化了监管部门和监管银行对预售资金监管、实行“一楼一策”，以及保全、执行预售资金等要求。明确了预售人、监管银行违反相关规定的具体行为及其应承担的法律责任，明确了监管部门、相关银行、施工、监理、勘察、设计等单位工作人员违反相关规定应当承担的法律责任。

　　（七）第七章“附则”，明确了《办法》具体施行日期及有效期。

　　三、主要说明

　　（一）招标确定监管银行。一是由市、县住房城乡建设局会同中国人民银行阳江中心支行、国家金融监督管理总局阳江监管分局依法通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接预售资金监管业务的商业银行。二是监管银行存在拖延拨付、擅自拨付、挪用、截留预售资金等五类不良行为之一，暂停或者终止其监管银行资格，并由其承担相应责任，同时通报相关职能部门按有关规定处理；造成严重后果的，依法追究其法律责任。

　　（二）规范监管账户管理。一是房地产开发企业在申请商品房预售许可时，按照预售许可证和监管账户一一对应原则设立监管账户，并与监管部门、监管银行签订监管协议。二是监管账户的变更，因预售项目转让确需变更的，凭已办理变更手续的《商品房预售许可证》等资料向监管部门办理相关变更手续（该项为增加部分）。

　　（三）实行资金全程监管。一是规范资金收存。购房人应当根据与房地产开发企业签订的合同约定的付款方式及期限，将全部房价款〔包括定金、首付款、分期付款、购房贷款以及其他形式的购房款〕直接存入监管账户。贷款银行应当将按揭贷款直接划入监管账户。首付款足额存入监管账户后，房地产开发企业和购房人方可办理商品房买卖合同网签。二是明确监管期限。项目完成房屋所有权首次登记后，房地产开发企业可以申请解除监管。

　　（四）保障资金专款专用。一是优先保障项目建设。监管额度内的资金专款专用，必须用于本项目有关的工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。二是提升资金使用效率。监管额度内的资金按照项目工程建设进度设置5个节点予以拨付，并规定各节点监管资金留存比例。监管账户内的资金达到监管额度后，超出监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用。三是规范资金核准使用。房地产开发企业申请使用监管额度内资金时，原则上将款项拨付至施工单位、材料设备供应单位或者供水、供电、供气等专业经营单位账户。申请拨付预售资金用于支付工程款时，需按申请拨付金额的20%比例存入农民工工资专户。

　　（五）健全配套管理机制。一是使用银行保函。根据《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（银保监办发〔2022〕104号）等规定，监管账户内资金达到监管额度后，房地产开发企业提供商业银行出具的保函，请求释放监管额度内资金的，监管部门可以予以准许。二是实行一楼一策。预售项目存在工程进度异常、逾期难交付或者重大社会风险隐患的问题楼盘，预售资金可以按照“一楼一策”管理。监管部门可按实际审批，全面接管监管账户，实施封闭管理保障账户资金安全，优先用于本项目工程建设，以达到“保交楼”的目的。三是规范保全执行。人民法院保全、执行预售资金的，按照《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）等国家和省的有关规定执行。税务部门扣划监管额度外资金用于抵缴欠税的，应在扣划前应告知监管部门。

　　四、实施时间

　　本办法自2023年12月1日起施行，有效期5年。