关于印发《关于完善工业用地供应制度促进供给侧

结构性改革的实施细则》的通知

阳国土资〔2018〕73号

各县（市、区）人民政府，市府直属各单位：

　　《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的实施细则》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

阳江市国土资源局

2018年3月30日

关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的实施细则

　　第一条 为积极推进供给侧结构性改革，切实降低工业企业用地初始成本，扩大工业用地有效供给，提高工业用地节约集约利用水平，促进工业企业转型升级，根据《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）、《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规[2015]5号）、《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资[2016]147号 ）、《广东省人民政府关于印发广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展的若干政策措施的通知》（粤府〔2017〕90 号）、《广东省国土资源厅印发<关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）>的通知》（粤国土资规字〔2017〕3号）、《阳江市人民政府关于印发阳江市降低制造业企业成本支持实体经济发展的若干政策措施的通知》（阳府〔2017〕93 号）的有关要求和相关法律法规政策，结合我市实际，制定本实施细则。

　　第二条 本细则适用于全市范围内国有工业用地。新增工业产业项目原则上一律进园区。

　　第三条 实行差别化的土地供应政策。

　　（一）对战略性新兴产业、先进制造业、我市重点发展的新产业等，优先安排供地。

　　（二）对列入国家和省《禁止用地项目目录》及产业政策禁止投资的工业项目，不得以任何方式供应土地。

　　（三）对列入国家和省《限制用地项目目录》及产业政策控制投资的工业项目，符合规定条件的可进行供地。

　　第四条 优化工业用地供应方式

　　优化工业用地供应方式，在原有一次性最高年限出让方式的基础上，根据国家及省的相关规定，灵活合理设定有偿使用类型和年限，以满足土地市场变化需求，可以以弹性年期出让、租赁、先租后让、租让结合等四种方式进行供应。工业用地采用弹性年期方式供应的，可按出让（租赁）年期与工业用地可出让最高年期的比值确定年期修正系数，确定出让底价。工业用地弹性年期出让的出让底价按照一定的还原利率修正到法定最高出让年期的价格，不得低于国家规定的对应县（市、区）工业用地出让最低价标准。

　　供地的程序按照现各县（市、区）国有建设用地使用权出让程序执行，通过招标拍卖挂牌等公开方式供应。工业用地供应时，应将项目建设用地的规划条件、建设标准、非生产设施占地比例、产业类型、投资强度、产出效率和节能、环保等指标和要求列入土地出让（租赁）合同中，相关指标由工业园区管理单位确定，但不得低于国家、省、市的规定。

　　第五条 弹性年期出让。

　　在不高于工业用地法定最高年限的前提下，由各县（市、区）根据产业需要，原则上可分别按照20年、30年、40年、50年设定土地出让年限。

　　第六条 工业用地租赁。国家将工业用途国有建设用地使用权出租给土地使用者，由土地使用者与土地管理部门原则上签订10年以上使用期限的土地租赁合同，并支付租金的行为，为工业用地租赁。

　　（一）依法租赁国有建设用地用于工业项目的，土地租赁期限原则上为10年、15年、20年。

　　（二）工业园区管理单位根据项目用地情况，提出以租赁的供地方式及租赁期限进行供地，在通过招标拍卖挂牌等方式完成供地工作后，由工业园区管理单位先与土地承租人签订规定双方责任权利的《履约监管协议》，土地承租人凭《成交确认书》和《履约监管协议》与国土部门签订国有土地使用权租赁合同，土地承租方可凭与国土资源主管部门签订的土地租赁合同和缴款凭证办理有关规划、报建等手续。在租赁期内，地上建筑物、构筑物及其附属设施可以转租和抵押。

　　第七条 先租后让、租让结合。

　　（一）先租后让。国家将工业用途国有建设用地使用权提供给土地使用者，设定投入产出等条件，先以租赁方式向土地使用者供应土地，达到条件后，再以出让方式提供给土地使用者，并由土地使用者支付租金、出让金的行为，为先租后让。

　　1、采取先租后让方式使用土地的，中标人或竞得人可与国土资源主管部门签订“2+3+N”的土地出让合同，在合同中应分别明确约定2年基建租赁期、3年投产租赁期和N年出让期需缴纳的土地价款、分期届满前需达到的土地使用条件及验收评估要求、监管部门等。“2+3+N”总年限原则上不得超过20年，对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目、市重大招商引资项目，以认定的年期先租后让，最高不超过50年。

　　2、中标人或竞得人可持以上土地出让合同到发改、经济和信息化、住房和城乡规划建设、环保等部门办理相关手续。

　　3、租赁期内工业园区管理单位按照合同约定，对用地单位土地利用、建筑物使用情况实施监督管理。中标人或竞得人应在每个阶段期届满前3个月向工业园区管理单位提出验收评估申请，工业园区管理单位在接受申请后1个月内完成验收评估工作。达到合同约定要求的，中标人或竞得人可凭借验收评估合格证明到国土部门办理下一期土地使用手续。缴清全部土地价款的，方可办理不动产权属证书。未达到合同约定要求的，应采取限期整改方式进行处理，整改总期限不得超过1年。整改期满后仍未达到合同约定要求的，由土地出让方无偿收回土地使用权及其地上建筑物、构筑物及其他附属设施。在规定时间内承租人未提出验收申请的，工业园区管理单位应当至租赁期满前一个月组织验收，中标人或竞得人不配合的，认定为验收不合格。

　　（二）租让结合。国家将工业用途国有建设用地使用权以出租和出让相结合的方式提供给土地使用者，由土地使用者支付出让金和租金的行为，为租让结合。

　　采取租让结合方式使用土地的，厂房及配套用地、企业内部行政办公及生活服务设施用地等生产办公必需用地，可采用出让方式使用土地。露天堆场、露天操作场地、停车场用地及其他用地等生产配套设施用地，可采用租赁方式使用土地，单次租赁年限不得超过5年。

　　第八条 以上以弹性年期出让、租赁、先租后让、租让结合等四种方式供应土地应采用公开方式委托土地估价中介机构进行地价评估，由土地估价师完成土地估价报告，并按要求由报告出具方履行电子备案程序，取得电子备案号。

　　第九条 灵活确定工业项目用地面积。各县（市、区）既可以先确定出让（租赁）地块面积后再采取公开方式供应，也可以先不确定出让（租赁）地块具体面积，通过竞单位面积地价（租金）方式确定土地使用者，然后再根据工业项目类别、规模、土地使用标准等确定具体面积。通过竞单位面积地价（租金）供应工业用地的，一次签订土地出让（租赁）合同，支付土地出让（租赁）价款，可按照土地使用标准分期供地，但须在合同签订之日起两年内办理完供地手续。

　　第十条 土地续期办理。对于采用低于50年弹性出让年期的工业用地出让或租赁期届满前3个月内，由土地受让方或承租方向出让（租）方提出续期使用申请。出让（租）方应组织相关部门在接受申请后1个月内完成土地续期使用评价工作。符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划，且经评价达到合同约定使用条件的，可以协议出让（租赁）方式续期使用。

　　（一）出让（租赁）续期期限原则上不得超过20年。续期时的土地价款，可参照原出让（租赁）合同约定的价格评估确定，但不得低于续期时所在地土地等别相对应的工业用地最低价标准；符合省确定的优先发展产业且用地集约（容积率和建筑系数超过国家规定标准40%、投资强度增加10%以上）的，可按不低于所在地土地等别相对应工业用地最低价标准的70%执行。

　　（二）土地受让方或承租方未提出续期使用申请，或者经评价后认定不再予以续期以及因公共利益需收回土地的，到期后自然终止合同，依法收回土地。

　　第十一条 建立部门共同监管机制。对于有关部门提出规划条件、建设标准、非生产设施占地比例、产业类型、投资强度、产出效率和节能、环保等作为土地使用条件的，应按照“谁提出、谁监管”的原则，在土地供应成交后，提出关联条件部门应当要求土地使用者提交项目用地产业发展承诺书，作为国土资源主管部门签订合同的前提条件和关联部门的监管依据。提出关联条件部门应对承诺书的履行情况进行监督，并适时通报国土资源主管部门。项目用地达不到约定要求的，各相关部门应按职能分工依法依约进行处置。对不符合享受政策的，要及时终止政策执行。

　　第十二条 支持工业企业盘活土地资源提高利用率。

　　（一）各工业园区要对区内低效工业用地进行全面清理，并制定盘活利用方案，采取切实有效的措施促进高效开发利用。对存量低效工业用地具备独立分宗条件的并经规划部门论证同意，报经县（市、区）政府、管委会批准同意后可以分割盘活：可由其用地单位在保持用地性质不变的前提下直接转让，但受让单位必须按照产业用地管理有关要求进行投资建设，并由工业园区管理单位负责监督落实；也可对原产权人合理补偿后由政府收回，重新按规定安排供地。

　　（二）符合控制性详细规划的前提下，现有制造业企业通过提高工业用地容积率、调整用地结构增加服务型制造业务设施和经营场所，其建筑面积比例不超过原总建筑面积15%的，可继续按原用途使用土地，但不得分割转让。对现有工业项目不改变用途前提下提高容积率和新建工业项目建筑容积率超过国家、省规定容积率部分的，不再增收土地价款。

　　（三）在符合规划、不改变用途的前提下，对现有工业用地包含提高容积率、宗地合并或分割、缩减用地红线、调整建筑高度、建筑密度或绿化率等一种或多种变更情形的，不再增收土地价款。已出让同一使用权人且相邻工业用地规划技术指标相互调配使用合并建设的，合并后宗地使用终止日期按相互调配宗地最近的终止日期。

　　（四）传统工业企业转为先进制造业，以及利用存量房产进行制造业与文化创意、科技服务业融合发展的，以及其他符合《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规[2015]5号）文件要求的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。过渡期支持政策以5年为限，5年期满及涉及转让需办理相关用地手续的，可按新用途、新权利类型及市场价，以协议方式办理。

　　（五）政府实施城乡规划进行旧城区改建，需要搬迁的工业项目符合国家产业政策的，经国土资源主管部门审核并报同级人民政府批准，收回原国有土地使用权，以协议出让或租赁方式为原土地使用权人重新安排工业用地。拟安置的工业项目用地应在确定的工业园区中安排。

　　（六）鼓励和引导资本参与多层标准厂房投资建设。多层标准厂房建设期间不得转让国有建设用地使用权，建成后可按幢、层等固定界限为基本单元进行分割转让，但不得改变功能和土地用途。对小微企业建设项目，原则上不再单独供地，鼓励和引导其进入标准厂房。

　　第十三条 本实施细则自发布之日起施行，自施行之日起有效期为三年。在有效期内可按规定根据实际情况进行修订或废止。

部门规范性文件统一编号：阳部规〔2018〕8号