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根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省地价管理规定》的有关规定，为健全我市地价体系，加强地价管理，我局代市政府起草了《阳江市市区国有建设用地基准地价标准及实施办法》（征求意见稿），现向社会各界人士公开征求意见。
请各单位、个人于2015年9月18日前以信函、电子邮件或传真方式将意见、建议反馈给我局土地利用科。
联 系 人：陈柳君
联系电话：0662-3367359
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阳江市国土资源局 2015年9月8日
阳江市市区国有建设用地基准地价标准及实施办法（征求意见稿）
第一条 为加强土地市场管理，规范地产市场交易行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《中华人民共和国物权法》等法律法规的规定和国土资源部办公厅发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知（国土资厅发〔2013〕20号）精神，结合本市实际，制定本办法。
第二条 基准地价适用的区域范围
本次公布的基准地价适用于阳江市市区建成区及规划区约244平方公里，包括江城区约139平方公里，高新技术产业开发区约40平方公里（包含3个片区），海陵岛经济开发试验区约65平方公里。
第三条 基准地价主要作用
1、是政府宏观调控地价水平和制定地价政策的依据；
2、是进一步评估宗地价格和确定国有土地出让底价的依据；
3、是企业改制、清算和政府征收土地税赋的依据；
4、 反映土地市场地价变化趋势，为土地使用者投资与开发决策提供依据；
5、防止国有资产流失，规范土地交易行为，维护土地市场稳定。
第四条 基准地价的内涵和价格构成
此次基准地价是指在城镇建成区和规划区范围内，对现状利用条件下不同级别和区段的土地，按照商服、住宅、工矿仓储等用途，分别评估确定的“五通一平”（宗地红线内场地平整，宗地红线外通路、通水、排水、通电、通信）的开发程度条件下，评估基准日为2014年1月1日，法定最高出让年期（商服用地40年、住宅用地70年、工矿仓储用地50年）国有土地使用权区域平均价格。
商服、住宅及工矿仓储用地的级别价，是以规划建设用地红线（指经规划行政主管部门批准可用于项目建设的用地红线，其范围包括建设小区内的道路、绿化、建筑物构筑物等所占的土地面积）为基础测定的均质区域的土地使用权平均价格。商服用地路线价是以临街宽度为4米，进深为15米的临街标准宗地为基础测定的规划建筑用地红线（建筑基底）的土地使用权平均价格。商服用地的容积率为2.0；住宅用地的容积率为2.0；工矿仓储用地的容积率为1.0。
基准地价由土地取得费、“五通一平”开发费、相关税费、利息、利润和土地所有权收益等构成。
地面价与楼面地价的换算关系为：楼面地价=地面价/容积率。
第五条 基准地价的表现形式
基准地价表现形式分为级别价和路线价两种。级别价是根据土地级别所划分的区域评估出的，能反映同一级别区域的宏观平均地价，以级别平均价表示；路线价是对使用价值相等的特定街道按设定的标准深度求取的多宗土地的平均价，是沿街道附设在街道两旁，临街宽度为4米，进深为15米的标准宗地在特定街道的商服用地区段的平均地价水平。
1、级别价：反映相应用途在不同用地条件下的土地使用权平均价格。
阳江市市区（含市区建成区及规划区、白沙街道办、平冈镇、埠场镇）商服用地分为6个级别，住宅用地分为6个级别，工矿仓储用地为5个级别；
海陵岛经济开发试验区（含闸坡镇、海陵镇）商服用地、住宅用地各分为3个级别，工矿仓储用地基准地价统一为1个级别；
江城区双捷镇、高新区阳江港商服用地、住宅用地、工矿仓储用地基准地价统一为1个级别。
2、商服用地路线价：阳江市市区商服用地路线价共设定了72条路线价区段，海陵岛经济开发试验区商服用地路线价共设定了6条路线价区段。
第六条 各用地类型对于基准地价修正系数。（见附表1—12）
第七条 基准地价应用于具体宗地地价计算时，必须根据估价时点和宗地的具体条件利用基准地价修正系数体系进行修正。应用商服用地路线价计算具体宗地地价时，要进行期日、临街深度、临街宽度、临街类型、使用年期、容积率、楼层分配、开发程度、其它个别因素等修正；应用商服用地级别价计算具体宗地地价时，要进行区位因素和期日、使用年期、容积率、楼层分配、开发程度、其它个别因素等个别因素修正；应用住宅用地级别价计算具体宗地地价时，要进行区位因素和期日、使用年期、容积率、景观条件、开发程度、楼层分配、其它个别因素等个别因素修正；应用工矿仓储用地级别价计算具体宗地地价时，要进行区位因素和期日、使用年期、开发程度、产业集聚度、其它个别因素等个别因素修正。
第八条 阳江市市区商服用地路线价是以临街宽度为4米，进深为15米的临街标准宗地为基础测定的土地使用权平均价格，即建筑基底面积土地单价；而基准地价级别价是规划建设用地红线内的土地单价。
对于国有土地出让中土地面积是规划建设用地红线面积的，可直接应用商服用地、住宅用地和工矿仓储用地级别价进行修正计算宗地价格，不能直接用商服用地路线价进行修正计算宗地价格。如确需使用，则应将路线价转换为规划建设用地红线面积的单方价格，转换公式如下：
式中： ——规划建设用地红线土地单价；
——建筑基底面积土地单价（商服用地路线价）；
——建筑密度。
对于土地面积不是规划建设用地红线面积，而是建筑基底面积的（例如自建房），如果有商服用地路线价覆盖的区段可以直接应用商服用地路线价进行修正计算宗地价格；而商服用地和住宅用地级别价覆盖的区域，必须进行建筑密度的换算。以建筑基底面积计算的土地单价公式如下：
式中： ——建筑基底面积土地单价；
——规划建设用地红线土地单价；
——建筑密度。
第九条 利用基准地价修正系数体系法计算宗地价格时，要按照市住房和城乡规划建设局确定的土地用途和规划条件进行计算。
1、对于规划条件中的容积率，如果仅确定了容积率上限，则按照容积率上限核定宗地容积率；如果确定了容积率上限和下限，已建的按照实际容积率核定宗地容积率，未建成的按照容积率上限核定宗地容积率；如果仅确定了容积率下限，已建的按照实际容积率核定宗地容积率，未建成的按照容积率下限核定宗地容积率。
2、对于已领取土地证但没有规划条件，已建的商服和住宅用地按照实建面积计容积率（商服和住宅用地实际容积率未满2.0的按2.0计），已建的工业仓储用地按照1.0计；未建的须到市住房和城乡规划建设局申请批准规划条件。
第十条 如果宗地为商业、住宅混合用途但无法确定各用途面积的，则统一按照商业用途20%，住宅用途占80%的比例进行计算。
第十一条 基准地价具有一定的时效性，国土资源管理部门应根据国家和省的有关规定结合本市的经济发展状况和产业政策等因素适时进行调整。
第十二条 本办法由市国土资源局负责解释和具体实施，物价、规划、财政和税务等相关部门应协助国土资源部门做好实施工作。以前发布有关文件与本办法有抵触的，一律以本办法为准。
本实施办法自公布之日起施行。
1．表1-1阳江市市区商服用地路线价表
2．表1-2阳江市市区商服用地级别价表
3．表1-3阳江市市区住宅用地级别价表
4．表1-4阳江市市区工矿仓储用地级别价表
5．表1-5阳江市海陵岛经济开发试验区商服用地路
线价表
6．表1-6阳江市海陵岛经济开发试验区商服用地级
别价表
7．表1-7阳江市海陵岛经济开发试验区住宅用地级
别价表
8．表1-8阳江市海陵岛经济开发试验区工矿仓储用
地级别价表
9．表1-9阳江市江城区双捷镇、高新区阳江港商服
用地级别价表
10．表1-10阳江市江城区双捷镇、高新区阳江港住
宅用地级别价表
11．表1-11阳江市江城区双捷镇、高新区阳江港工
矿仓储用地级别价表
12．表1—12阳江市市区基准地价用地类型修正系数表
