为了加强对我市住宅专项维修资金的管理，确保住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金权利人的合法利益。根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》和《广东省物业管理条例》等法律、法规、规章的规定，结合本市实际，我局对《阳江市市区住宅专项维修资金管理实施细则》进行了修订，形成了《阳江市住宅专项维修资金管理实施细则》（征求意见稿），现向社会公开征求意见。

　　请各单位、个人于2014年11月10日前以信函、电子邮件或传真方式将意见、建议反馈给阳江市住房和城乡规划建设局。

　　联 系 人：张基忠，联系电话：0662－3428866

　　通讯地址：阳江市石湾北路409号

　　邮政编码：529500

　　电子邮件：yjzjjsck@163.com

　　传　　真：0662－3428806

　

　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　阳江市住房和城乡规划建设局

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2014年10月27日

 

　　附件：

　

阳江市住宅专项维修资金管理实施细则（征求意见稿）

　

　　第一章　总　则

　

　　第一条　为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》和《广东省物业管理条例》等法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本实施细则。

　　第二条　阳江市范围内的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，其共用部位、共用设施设备住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本实施细则。

　　第三条　本实施细则所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

　　本实施细则所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　本实施细则所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、电梯井、天线、照明设施、供电线路、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第四条　住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。

　　第五条　阳江市住房规划建设行政主管部门会同市财政部门负责全市物业住宅专项维修资金的指导和监督工作，其属下的物业管理机构具体负责组织实施。

　　县（市、区）住房规划建设行政主管部门会同县（市、区）财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。其属下的物业管理机构具体负责组织实施。

　

　　第二章　交 存

　

　　第六条　开发单位在办理房屋预售备案时，应当向市、县（市、区）物业管理机构提交住宅专项维修资金的交存方案。

　　第七条　开发单位售楼时，应当在售楼处明示交存住宅专项维修资金的方式、比例、构成、总数，并书面告知购房者。

　　第八条　下列物业的业主应当按照本实施细则的规定交存住宅专项维修资金：

　　（一）住宅物业，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

　　（二）住宅小区内的非住宅或者小区住宅外与单幢住宅楼结构相连的非住宅；

　　（三）开发单位留用的物业，由开发单位负责交存。

　　第九条　本实施细则施行之日起，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，多层建筑（含6层及6层以下、别墅）的商品住宅按40元/平方米交存，高层建筑（含7层及7层以上）的商品住宅按50元/平方米交存。

　　第十条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

　　从公有住房售房之中提取的住宅专项维修资金，属于公有住房售房单位所有。

　　第十一条　市、县（市、区）住房规划建设行政主管部门应当委托商业银行作为住宅专项维修资金的专户管理银行，由其属下物业管理机构在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

　　开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

　　物业管理机构在专户管理银行设立总账户，按物业管理区域为单位设账，实行四级账户核算。总账户为一级核算，每个物业管理区域设立二级账户核算，小区内每幢楼房设立三级账户核算，每个业主或对应房屋户门号设立四级账户核算管理。

　　第十二条　应交存住宅专项维修资金的业主应当在物业交付使用或办理产权证前，将住宅专项维修资金存入专户管理银行的住宅专项维修资金专户。

　　第十三条　未按本实施细则规定交存首期住宅专项维修资金的，开发单位不得将房屋交付购房者。

　　第十四条开发单位、购房者在办理产权登记时，须提供住宅专项维修资金交存凭证。

　　第十五条　专户管理银行、代收住宅专项维修资金的开发单位应当出具财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。

　　开发单位或者物业服务企业已经代收的，应当及时将首期住宅专项维修资金转存到专户管理银行的住宅专项维修资金专户。

　　第十六条　市、县（市、区）物业管理机构应当督促尚未交存首期住宅专项维修资金的购房者、开发单位，按照交存标准将首期住宅专项维修资金存入专户管理银行的住宅专项维修资金专户。

　　第十七条　住宅专项维修资金的续交应当遵循下列原则：

　　业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期住宅专项维修资金30%时，应当及时续交至首期交存住宅专项维修资金的金额。

　　（一）已实施物业管理，且已成立业主大会的，住宅专项维修资金的续交金额、方式、时限，由物业服务企业依法作出续交方案并报业主大会通过后组织实施；未成立业主大会的，由物业服务企业依法作出续交方案并经三分之二以上业主通过后组织实施。

　　（二）未实施物业管理，已成立业主大会的，住宅专项维修资金的续交金额、方式、时限，由业主大会依法作出续交方案并组织实施。

　　住宅专项维修资金的续交方案，依法应当经涉及专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意通过，并在通过之日起10日内报市、县（市、区）物业管理机构备案，续交的住宅专项维修资金应及时交存到专户管理银行的住宅专项维修资金专户。

　

　　第三章　使 用

　

　　第十八条　住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第十九条　住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

　　第二十条　住宅专项维修资金使用采用划拨转账方式，但用于维修工程相关支出在五万元以下的小额资金可在该专户提现支付。

　　第二十一条　住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

　　（一）涉及整个物业区域的，由该区域全体业主按照各自拥有的专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

　　（二）涉及单幢物业的，由相关业主按照各自拥有的专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

　　（三）涉及部分或局部异产毗连物业的，根据国家有关规定，由相关业主按照各自拥有的专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

　　住宅专项维修资金不足支付的，由不足部分业主按照各自拥有的专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

　　尚未建立住宅专项维修资金的住宅小区，由相关业主按照各自拥有的专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

　　第二十二条　住宅专项维修资金使用的具体列支及分摊情况，物业服务企业或业主委员会、相关业主应当在维修和更新、改造物业竣工验收合格后10日内在物业区域内显置位置进行公告。

　　第二十三条　住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，开发单位应当按照尚未售出物业的专有部分建筑面积分摊相关费用。

　　第二十四条 需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

　　（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由业主委员会或相关业主提出使用建议；

　　（二） 住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；

　　（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；

　　（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向本行政区域内的物业管理机构申请；

　　（五）物业管理机构作出初审意见报上级住房规划建设行政主管部门审批后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

　　（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

　　第二十五条　发生危及物业安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行抢修的，业主或业主委员会未按规定实施的，物业服务企业可以组织代修，并将有关情况告知业主或业主委员会，维修费用按照业主各自拥有的专有部分占建筑物总面积的比例，从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。

　　第二十六条　下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

　　（一）依法在物业保修期内由开发单位或者施工单位承担的共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

　　（二）依法应当由市政或相关单位承担的道路、供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

　　（三）依法属于物业服务费用支出范围的共用部位、共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用；

　　（四）物业服务合同约定应当由物业服务企业承担的有关费用；

　　（五）应当由当事人承担的因人为损坏共用部位、共用设施设备所需的修复费用。

　　第二十七条　在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。

　　禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

　　第二十八条　下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

　　（一）住宅专项维修资金的存储利息；

　　（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

　　（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得利益，但业主大会另有决定的除外；

　　（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

　

　　第四章　监督管理

　

　　第二十九条　房屋所有权转让时，出让人应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

　　受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。

　　第三十条　因拆迁、自然灾害或其他原因造成房屋灭失的，业主可持相关证明向专户管理银行提取其住宅专项维修资金个人账户中的余额，并办理账户注销手续。

　　第三十一条　专户管理银行收取住宅专项维修资金后，向交款人出具维专项修资金专用票据和有效证明。

　　专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度。业主可凭住宅专项维修资金有效证明到专户管理银行指定各网点对其分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和账面余额进行查询。

　　第三十二条　专户管理银行应当每月向物业管理机构提供专项维修资金账户对账单等有关业务资料；并每年至少一次向业主委员会发送住宅专项维修资金账户对账单，确保资金准确无误。

　　第三十三条　住宅专项维修资金的管理费用，在住宅专项维修资金的增值收益中列支，或者由财政部门统筹解决，并与住宅专项维修资金分账核算。

　　第三十四条　住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督，住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门有关规定。

　　第三十五条　住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。 

　

　　第五章　法律责任

　

　　第三十六条　开发单位违反本实施细则第十三条规定将房屋交付买受人的，由本行政区域住房规划建设行政主管部门按建设部、财政部令第165号《住宅专项维修资金管理办法》笫三十六条规定处理。

　　第三十七条 开发单位未按本实施细则第二十三条规定支付维修和更新、改造费用的，由本行政区域住房规划建设行政主管部门按建设部、财政部令第165号《住宅专项维修资金管理办法》笫三十六条规定处理。

　　第三十八条 违反本实施细则第十八条规定的，由本行政区域住房规划建设行政主管部门按建设部、财政部令第165号《住宅专项维修资金管理办法》第三十七条规定处理。

　　第三十九条 违反本实施细则第二十七条第二款规定的，由本行政区域住房规划建设行政主管部门按建设部、财政部令第165号《住宅专项维修资金管理办法》笫三十八条规定处理。

　　第四十条 对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。

　　第四十一条住宅专项维修资金管理行政主管部门以及其它有关行政管理部门工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　

　　第六章　　 附　 则

　

　　第四十二条　本实施细则自发布之日起施行，自施行之日起有效期限为五年。原阳江市房产管理局、阳江市财政局、原阳江市建设局发布的《阳江市住宅小区物业维修基金管理暂行规定》（阳房[2009]37号）同时废止。