一、背景依据

　　自市政府《印发<阳江市“三旧”改造项目审批办法>等7个“三旧”改造配套政策文件的通知》（阳府〔2010〕68号）等文件颁布实施以来，我市“三旧”改造工作有序有力推进，取得了积极成效。但是随着“三旧”改造工作的纵深开展，原先的“三旧”改造系列配套政策已不能适应新形势、新业务的需要。为深入推进我市“三旧”改造工作，根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（广东省人民政府令第279号令）、《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）和《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）等相关文件的规定，参考借鉴广州、东莞、珠海、中山等地级市的工作经验，结合我市实际，制定了《阳江市深入推进“三旧”改造工作实施细则》（以下简称《实施细则》）。

　　二、政策框架

　　《实施细则》坚持“政府引导、市场运作，规划统筹、公共优先，明晰产权、保障权益，尊重历史、公开公平”的基本原则，进一步优化“三旧”改造政策，助力“三旧”改造提速增量、提质增效。

　　该《实施细则》共九章四十四条，《实施细则》在内容上分为落实上级政策的规定性内容以及立足于阳江发展的创新性内容两大部分。

　　（一）规定性内容：落实省有关文件要求，对“标图建库、专项规划、实施方案、公益性用地、协议出让”等内容进行全面深化。

　　（二）创新性内容：立足于阳江自身发展，整体平衡“三旧”改造利益分配，统筹推进工业提升、旧村庄和旧城镇改造，对“项目申报审批、用地规划管理、地价计收”等方面提出具体内容。

　　三、核心解读

　　《实施细则》多措并举，进一步提高城乡发展的平衡性和协调性，提升土地节约集约利用水平，支持实体经济持续健康发展，坚定不移推动“三旧”改造高质量发展。

　　（一）规范“三旧”改造标图建库标准

　　为落实《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）对标图建库的新要求，对比我市原“三旧”政策，《实施细则》放宽了“三旧”改造地块标图建库入库标准，可入库用地的建设使用时间从原来的2007年6月30日前放宽至2009年12月31日前，明确了入库图斑应满足省关于上盖物的政策规定（地块上盖物基底面积占入库图斑面积比例达30%以上），符合现行土地利用总体规划、第二次全国土地调查和最新的土地利用现状变更调查属于建设用地等条件。

　　（二）优先保证公益性用地供给

　　为保障公益性用地供给，提高政府公共服务供给效率，保障公共利益，根据《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号），《实施细则》对公益性用地的供给与落实提出了相关要求。一是工业用地等土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，除国有土地使用权由政府依法收回的项目外，应将不低于工业用地面积15%的土地无偿移交政府用于公益性项目建设，并在地块的控制性详细规划或单元规划予以明确。二是对于改造地块所在的控制性详细规划或单元规划未提出预留公益性用地要求的，按公益性用地用途评估后，补缴与应移交用地等价的土地价款。

　　（三）合理确定项目用地容积率

　　《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）的相关规定，在我市原“三旧”改造政策的基础上，《实施细则》进一步完善了改造项目地块容积率。一是《实施细则》“工改商（住）”项目的容积率≤2.8。二是考虑到旧村庄拆迁难度大且现状容积率差别不大，在原“三旧”改造政策的基础上对旧村庄改造项目的容积率进一步放宽，设定旧村庄容积率≤3.6。三是设定旧城镇用地改造后容积率为现有容积率加上基准容积率之和再乘上系数，即属原土地权利人自行改造的旧城镇改造项目的容积率≤3.3，其他类型的旧城镇改造项目的容积率上限为5.0。

　　（四）科学调整地价计收方式

　　根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（广东省人民政府令第279号令）关于“收益分配”的规定，结合我市改造项目的实际情况，充分考虑改造成本拟定了改造项目的地价计收方法、成本核定方法及流程、补缴地价集体决策程序等内容。

　　（五）支持推进连片成片改造

　　根据《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）有关规定，《实施细则》允许属收购改造的项目，完成收购改造后，由自然资源部门直接与单一改造主体签订出让合同后，再办理不动产权登记。同时，旧村庄改造应当通过公平协商、公开听证或者投票表决等民主决策方式，决定改造方式、拆迁补偿标准等重大事项，充分征询并依法提交村民会议表决，涉及合作改造的，应当通过农村集体资产交易平台公开选择合作主体。