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各县（市、区）住房规划建设局、房产中心，各房地产开发企业，各物业服务企业：
现将《阳江市前期物业服务招标投标实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向阳江市住房和城乡规划建设局反映。该文的部门规范性文件统一标号为阳部规〔2014〕11号。
阳江市住房和城乡规划建设局
2014年11月10日
部门规范性文件统一编号：阳部规〔2014〕11号
阳江市前期物业服务招标投标实施细则
第一章 总则
第一条 为规范我市前期物业服务招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业服务市场的公平竞争。根据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《广东省物业管理条例》等有关规定，结合我市实际，制定本实施细则。
第二条 前期物业服务，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业服务。
本市行政区域内的前期物业服务招标投标活动及其监督管理，适用本细则，涉及到政府采购的物业项目招标投标除外。
在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第三条 在投标文件截止时间投标人少于3个的或者总建筑面积不超过5万平方米的住宅物业（含配套的商业场所），经物业所在地的住房规划建设行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第四条 前期物业服务项目招标投标应遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第五条 一个物业管理区域的建设项目分期开发的，其前期物业服务招投标应当以该物业管理区域为范围。
第六条 参加我市前期物业服务项目招投标，投标人应持有注册有效的物业服务企业资质证书，招投标项目面积不能超过资质规定承接范围。
第七条 阳江市住房规划建设行政主管部门负责指导和监督全市前期物业服务招标投标工作，各县（市、区）住房规划建设行政主管部门负责辖区内的前期物业服务项目招标投标监督管理工作。
第二章 招标
第八条 本细则所称招标人是指依法进行前期物业服务招标的物业建设单位。
第九条 招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。任何单位或个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构。
第十条 前期物业服务项目招标分为公开招标和邀请招标。
第十一条 招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书十日前，提交以下材料到物业所在地的住房规划建设行政主管部门：
1．《阳江市前期物业服务项目招标投标备案表》（附件1）；
2．招标人营业执照正副本和企业法定代表人身份证明；
3．经办人身份证明及授权委托书；
4．与物业服务有关的物业项目开发建设的政府批准文件（包括物业区域的建设工程规划许可证及其总平面图和国有土地使用证的复印件等）；
5．《招标公告》或《投标邀请书》；
6．招标文件；
7．属重新选聘物业服务企业的，应提供原物业服务合同；
8．招标人委托招标代理机构的，应提交招标代理委托合同；
9．法律、法规规定的其他材料。
物业所在地的住房规划建设行政主管部门自受理申请之日起五个工作日内，对符合条件的发出《前期物业服务项目招标投标备案回执》（附件2）。
第十二条 招标人采用公开招标方式的，可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。
实行投标资格预审的前期物业服务项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的途径。
资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。
第十三条 经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。
在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于五家资格预审合格的投标申请人。
第十四条 招标人采用公开招标方式的，应当将招标公告在《阳江日报》和阳江市住房规划建设局公众信息网等公众媒介或其他媒介发布，同时在招标小区现场张贴，公告时间不少于10天。
第十五条 招标人采取邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目能力的、诚信良好的、相应资质等级的物业服务企业发出投标邀请书。
第十六条 招标公告及投标邀请书应当包括以下主要内容：
1．招标人的名称、地址和联系方式；
2．招标项目的名称和基本情况；
3．投标人的资格要求；
4．获取招标文件及资格预审文件的时间、地点、方式和收取的费用。
5．投标截止时间、开标时间及地点。
第十七条 有意向的投标人提交以下材料到《招标公告》或《投标邀请书》指定地点报名：
1．企业有效营业执照正副本；
2．资质证书正副本；
3．法定代表人身份证复印件；
4．经办人身份证及授权委托书。
以上证件查验原件，留存加盖公章的A4纸复印件。
招标人查验有关资料无误后向投标人出具《投标报名回执》，不得无故拒绝投标人投标报名。否则，此次招标作无效处理。
第十八条 招标文件应包括以下内容：
1．招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式等，项目基本情况：包括物业名称、坐落地址、四至范围、总占地面积、总建筑面积、房屋类型、房屋幢数、套数、设施设备、各类技术参数指标、物业档案、物业总平面图、物业服务用房的配备、专项维修资金情况等；
2．前期物业服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；
3．对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；
4．评标标准和评标方法；
5．招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；
6．前期物业服务合同的签订说明；
7．投标保证金、中标后的履约保证金及其缴存方式；
8．其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
第十九条 住宅前期物业服务招标价格如需超过政府指导价最高收费标准的，需先报物业所在地的价格主管部门核定后方可进行招投标。
第二十条 招标人应当根据招标项目的特点和需要，在招标备案前完成招标文件的编制。
第二十一条 招标人根据物业服务项目的具体情况，可以自行组织投标人召开招标答疑会和踏勘项目现场。
第二十二条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间15日前，书面通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第二十三条 招标文件和资格预审文件发售时间不得少于5个工作日。招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间；但公开招标的前期物业服务项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。
第二十四条 通过招标投标方式选择前期物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成前期物业服务招标投标工作：
1．新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
2．预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
3．非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；
第三章 投标
第二十五条 投标人应当具有相应的物业服务企业资质和承担招标项目的能力；投标人具体资格条件在招标文件详细载明。
第二十六条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。投标文件包括以下主要内容：
1．投标函；
2．投标报价，包括物业服务费用收支预算方案；
3．物业服务方案，包括物业服务理念与目标、物业服务机构运作方法及管理制度目录、物业服务人员配备、物业服务分项标准与承诺等；
4．招标文件所要求提供的其他材料。
第二十七条 投标人应当在招标文件要求投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具《投标文件收件回执》，回执标明签收人和签收时间，并同时标明投标文件送达人，妥善保存投标文件，在开标前，任何单位和个人不得开启投标文件。
第二十八条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本细则第二十七条规定送达、签收和保管。
第二十九条 投标文件有下列情况之一的，应视为无效：
1．送达时未密封；
2．逾期送达；
3．未由法定代表人签署和加盖公章；
4．未能按招标文件要求编制。
第四章 开标、评标和中标
第三十条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
第三十一条 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。
开标时，由投标人或其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封。
开标过程应当书面记录，并由招标人存档备查。
第三十二条 开标过程结束后应当立即进入评标程序。评标由招标人依法组建的评标委员会负责，并遵守有关评标规则。评标委员会应由招标人代表和物业服务方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业服务方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
物业服务评标专家由招标人一般在开标前半天内从市物业服务行业专业人才库中采取随机抽取的方式确定，在中标结果确定之前评标委员会成员名单应当保密。与投标人有利害关系的专家不得进入相关项目的评标委员会。
第三十三条 评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。
依法必须进行招标的物业服务项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。
第三十四条 评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书、现场答辩等情况进行综合评分。将评标分值进行统计，按照分值高低推荐前三名为中标候选人，并对评标结果签字确认。招标人应当将中标候选人名单在现场、《阳江日报》和阳江市住房和城乡规划建设局公众信息网等媒介公示，公示期最短不少于五个工作日，并在公示期满后五个工作日内确定中标人。
第三十五条 招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
第三十六条 招标人应当在确定中标人之日起七日内向中标人发出《中标通知书》，同时将中标结果书面通知所有未中标的投标人。
第三十七条 中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。
第三十八条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订物业服务合同；招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当依法给予赔偿。
第三十九条 招标人应当在签订前期物业服务合同之日起十五日内，向物业所在地的住房规划建设行政主管部门提交中标备案资料和前期物业服务合同资料，其中招投标中标备案资料包括：
1．《前期物业服务项目招投标中标备案表》（附件3）；
2．开标评标过程；
3．确定中标人的方式及理由；
4．评标委员会的评标报告；
5．中标人的投标文件；
6．中标通知书；
7．委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同；
8．法律、法规规定的其他资料。
物业所在地的住房规划建设行政主管部门自受理申请之日起5个工作日内加具意见，市住房规划建设行政主管部门应当自收到申请材料之日起5个工作日内对符合条件的，发出《前期物业服务项目中标备案回执》（附件4）。
第四十条 招标人收取投标人投标保证金的，在与中标人签订相应的前期物业服务合同后五日内，应当向中标人和未中标的投标人退还投标保证金。
履约保证金的缴存，按招标文件的要求执行。
第四十一条 在投标文件截止时间投标人少于3个或者总建筑面积不超过五万平方米的住宅物业（含配套商业场所），经物业所在地的住房规划建设行政主管部门批准采用协议（合同）方式，选聘具有相应资质的前期物业服务企业的，需要提交以下材料到物业所在地的住房规划建设行政主管部门申请选聘备案：
（一）《协议选聘前期物业服务企业申请表》（附件5）；
（二）申请人营业执照正副本和企业法定代表人身份证明；
（三）经办人身份证明及授权委托书；
（四）与物业服务有关的物业项目开发建设的政府批件（包括物业区域的建设工程规划许可证及其总平面图和国有土地使用证的复印件等）；
（五）拟选聘企业的营业执照正副本复印件；
（六）拟选聘企业的资质证书复印件；
（七）拟选聘企业的业绩、技术装备、财务状况和拟派出项目负责人与主要管理人员的简历、资格证书等证明材料；
（八）总建筑面积大于5万平方米的住宅物业需提交：在公共媒体上发布招标公告的证据（公开招标的提交）；向3家以上物业服务企业发出投标邀请书的证据（邀请招标的提交）；
（九）应当提交的其他相关资料。
其中，属于总建筑面积低于5万平方米的住宅物业，可以直接申请备案，提交第（一）至（七）、（九）项资料；截止招标文件规定的递交时间，递交投标文件的投标人少于3个的，提交第（一）、（三）、（五）至（九）项资料。
物业所在地的住房规划建设行政主管部门自受理申请之日起五个工作日内对符合条件的，发出《协议选聘前期物业服务企业备案同意书》（附件6）。
第五章 附则
第四十二条 符合招标条件而未通过招投标的方式选聘物业服务企业或未经批准，擅自采用协议（合同）方式选聘物业服务企业的建设单位，按国务院《物业管理条例》第五十七条规定予以处理。
第四十三条 前期物业服务项目招标投标过程中发生违法违规行为，将依照有关法律法规进行处理，并将违法违规的物业服务企业的不良行为记录入其信用档案。
第四十四条 招标人备案材料和事项发生变更的，应重新备案。备案材料不实的，招标人应承担相应的法律责任。
第四十五条 招投标活动结束后，招标人或者原物业服务企业应按有关规定，办理物业服务承接验收手续，移交相关物业服务资料和物业服务用房。
第四十六条 本实施细则自发布之日起施行，自施行之日起有效期5年。
附件：1.阳江市前期物业服务项目招标投标备案表
