一、该规范性文件的出台背景。
2015年3月1日《不动产登记暂行条例》(国务院令第656号)开始实施，原由国土、住建、林业、海洋、农业等部门的相关登记职责统一整合到自然资源主管部门，阳江市不动产统一登记从2016年3月正式开始实施，统一颁发不动产权证书。不动产统一登记以后，新的登记技术规范和登记要求在登记质量和效率上比过去要求更高，过去不规范的登记问题和历史遗留问题集中暴露出来，有的甚至成为不动产登记工作的堵点、难点，企业和群众迫切要求各级政府尽快出台解决历史遗留问题的处理办法。2018年8月22日经市政府批准，我局印发了《关于市区国有划拨土地上公有住房和经济适用住房补缴土地出让金有关问题的处理意见》，2018年10月19日经市政府常务会议审议通过了《阳江市提升营商环境支持实体经济发展的若干政策措施》（共78条），2019年又经市政府批准出台了《关于市区划拨国有建设用地上商品房补缴土地出让金有关问题的处理意见》，上述相关规范性文件的出台，切实推进了一大批历史遗留问题的解决。自统一登记以来，我市共办理各类历史遗留问题案件3094件。按照省自然资源厅和省农垦总局的部署，我局积极指导推进各县（市、区）在2018年底前顺利完成了全市农垦国有土地确权登记发证任务。
二、工作要求、目标、任务
按照广东省自然资源厅关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见及要求，各地纷纷出台历史遗留问题的处理办法，到目前为止，全省已有大部分地级市出台了解决不动产登记历史遗留问题的处理意见。根据不动产登记相关法律法规，参照兄弟市的做法，结合我市不动产登记工作实际，我局认真组织草拟了《阳江市自然资源局关于不动产登记历史遗留问题的处理意见》（送审稿），该《处理意见》送审稿已根据市司法局的意见，分别征求各县（市、区）人民政府、市直有关单位、各县（市、区）自然资源主管部门、房地产协会、本局各科室直属事业单位意见，并在网上向社会广泛征求意见，共收集修改意见53条，采纳合理意见27条，修改完善后报经我局业务会审会审议通过，呈报市政府审定后将由我局印发至各县区和市直有关单位实施。
各县（市、区）关于不动产登记历史遗留问题处理办法制订工作也在推进中，其中阳春市不动产登记历史遗留问题处理意见已经阳春市政府批准出台，阳西县、阳东区拟参照市的处理意见贯彻执行。
三、制订依据
（一）《中华人民共和国物权法》
（二）《中华人民共和国土地管理法》
（三）《中华人民共和国城市房地产管理法》
（四）《不动产登记暂行条例》(国务院令第656号)
（五）《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见的通知》（粤自然资规字〔2018〕5号）；
（六）参照江门、潮州、清远、惠州等兄弟市关于不动产登记历史遗留问题的处理办法。
四、文件执行范围和有效期限
《处理意见》的适用范围为阳江市区（含江城区、海陵试验区、阳江高新区）范围内不动产登记有关问题的处理。各县（市、区）可参照执行，也可结合实际，制定当地的处理意见。
《处理意见》自公布之日起施行，有效期5年。在有效期内可根据工作实际和实施中发现问题按规定进行修改或废止。
五、《处理意见》重要内容解读
（一）《处理意见》贯彻四个基本原则：1、依法依规；2、尊重历史，对在不动产统一登记中出现的问题，以尊重历史的原则处理；3、面对现实，解放思想，实事求是地解决现实问题；4、便民利民，提高行政效能。
（二）关于建筑物跨宗地红线导致土地用途或土地使用年限不一致的问题
1、同一权利人建筑物占用多宗地使用年限不一致且不涉及规划指标调配的，经当事人承诺同意，按宗地中最短的终止日期登记。土地使用年限减少的，已缴纳的土地出让金不予退还。该条款以同一权利人和经当事人承诺同意为办理前提。
2、同一权利人申请登记的建筑物占用宗地用途不一致的，地上建筑物用途按规划用地性质登记，土地用途不一致的，按规定评估并确定应补缴地价款后申请登记。该条款仅针对同一权利人，遵循规划并补缴地价款为原则，
3、针对不同权利人，先办理土地转让手续，使申请登记的建筑物所占用土地为同一权利人，再按前述第1、2点意见处理后予以登记。
（三）建筑物超出宗地红线占用国有建设用地，已依法取得规划、竣工验收手续，但建筑物超出原批准用地红线占用国有建设用地的几种情形（参照江门市处理意见三（二）1、2、3）
1、建筑物基底未超出用地红线，但阳台、飘窗等垂直投影超出用地红线范围的，由不动产登记部门按原批准用地红线及房屋测绘报告进行登记。
2、建筑物基底超出用地红线，且房屋尚未登记到购房户名下的，对单幢建筑物基底面积100平方米以内，超出批准用地面积1%以内的，或单幢建筑物基底面积大于100平方米，超出批准用地在4平方米以内的，按建筑物实际用地面积予以登记。本条款适用于所有规划用途宗地。
住宅用途的单幢建筑物基底面积在100平方米以内，超出批准用地面积大于1%小于5%的，或单幢建筑物基底面积大于100平方米，超出批准用地红线土地面积大于4平方米,小于15平方米的，须进行违法用地处理并补缴地价款后予以登记；超出上述规定范围的，不予办理登记。
非住宅用途的单幢建筑物基底超出批准用地面积大于4平方米小于批准用地面积5%的，须进行违法用地处理并补缴地价款后予以登记；超出批准用地面积大于5%的，不予办理登记。
3、建筑物基底超出用地红线，且房屋已全部或者部分核发了房屋所有权证书到购房户名下的（参照江门市处理意见（三）1、2、3）
此类情况按原土地使用权类型及建筑物实际用地面积办理登记，并将建筑物超出用地红线情况在不动产登记簿及权证中如实记载；不动产发生转移时，须补缴超出用地红线部分地价款及相关税费后予以登记，商业、住宅商品单元房屋补缴地价按分摊土地面积缴交，补缴地价款估价期日以完成规划验收时间节点为准（属私人自建房且无法提供验收材料确定验收时间的，以报建时间节点为准。确定此估价期日时间节点依据为《阳江市提升营商环境支持实体经济发展的若干措施》第78条）。超出批准用地红线土地面积为小区内自用土地并已缴交土地出让金的，不再补缴地价款，避免重复缴交。属划拨类型土地的，购房人按现行规定补办土地出让手续及补缴土地出让金。
（四）关于房屋所有权和土地使用权主体不一致的问题（参照省厅指导意见三（二），潮州市潮安区处理意见六（二））
合法宗地上的房屋所有权或土地使用权发生转移（一次或多次）且相继取得房屋所有权证书或土地使用权证书，但没有同步办理土地或房屋权属转移，房地权利主体不一致的，经调查核实，注销原土地使用权证或房屋所有权证书，办理房地权利主体一致的建设用地使用权及房屋所有权不动产登记（原权利人已故的，可由其合法继承人单方申请办理）。属划拨类型土地的，当事人应先按现行规定补办土地出让，补缴地价款及相关税费后，再申请办理不动产登记手续。
（五）关于国有土地上房屋与土地用途或规划批准建设内容不一致问题
（1）房屋所有权证书和国有土地使用权证书记载的房屋用途和土地用途不一致的不动产，当事人申请不动产登记时，分别按原记载的房屋、土地用途进行登记。对原批准土地用途与二级类不对应的，应按二级类重新确定归属地类登记，土地使用期限应与原土地权属来源材料保持一致，并在不动产登记簿及权证附记中标注原批准用途。
广东省自然资源厅关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见中规定，不动产统一登记实施前，存在上述违反管理规定行为，但已办理商品房预售许可、建设工程已完成竣工验收、购房人已取得房屋所有权属证书，现申请不动产登记的，不动产登记机构应予以办理，按已建成的建筑现状进行测绘落宗，并在登记簿及证书上标注“相关违法违规情况须待进一步处理”，由所在地县级以上政府责成相关部门在登记后一年内对违反管理规定问题依法作出处理，并将处理结果送不动产登记机构存档。我局认为如在不动产登记簿及证书上标注上述内容，权利人会有异议，也容易造成新的历史遗留问题，经请示省自然资源厅督导负责同志，他们认为省厅在制订该政策时由于时间较仓促，没有考虑到地方的一些实际问题，各地方政府可根据实际制订处理意见，同时认为阳江这样做较合理并表示支持。因此，我市的处理意见没有写上：“并在登记簿及证书上标注‘相关违法违规情况须待进一步处理’，由所在地县级以上政府责成相关部门在登记后一年内对违反管理规定问题依法作出处理，并将处理结果送不动产登记机构存档。”的内容。
（2）私人自建房屋因改建、扩建，造成建筑面积与原房屋所有权登记建筑面积不一致，并且无补办规划报建手续的，按原房屋所有权登记的建筑面积登记，超出部分建筑面积在不动产登记簿附记中标注。（参照江门市处理意见（四）1和省厅指导意见三（六））
（六）关于房地产开发公司切块转让商住、工业用地涉及用途调整办理确权登记问题
（1）房地产开发公司依法取得的土地为商住用地，现规划用地性质为住宅的，按规划用地性质确定用途，土地使用年限按原批准年限登记。
（2）房地产开发公司依法取得的土地为商业用地，现规划用地性质为住宅或住宅兼容商业的，按调整用途有关规定办理，土地使用年限按原批准年限登记。
（3）房地产开发公司依法取得的土地为住宅用地，现规划用地性质为商业或住宅兼容商业的，按调整用途有关规定办理，土地使用年限按重新批准年限登记，但不得超过法定最高土地出让年限。
（4）房地产开发企业依法取得的土地为工业用地，现规划用地性质为住宅或者住宅兼容商业的，参照调整用途补缴地价款，土地使用年限按重新批准年限登记，但不得超过法定最高土地出让年限。
上述（2）（3）（4）点用途调整可按户申请核算补缴地价款，经自然资源主管部门审核后直接办理不动产登记。
（七）关于个人购买房地产开发企业商住地并以房地产开发企业名义办理建设工程规划许可手续，土地权利人凭工程规划验收材料直接办理个人名下不动产登记。
（八）有合法的房地产开发建设手续、但在开发建设中存在违反规划条件、违反土地出让合同、超容积率等问题，购房人已取得房屋所有权证书，按已建成的建筑现状进行测绘落宗。涉及委托评估补缴地价款的，估价期日以完成房屋规划验收时间节点为准。（参照省厅指导意见三（三），法律顾问意见）
（九）因开发建设单位已注销等原因，购房人不能按双方共同申请的规定办理不动产登记的问题，土地和房屋权属来源清楚、界址明确，房屋的用地、规划报建、竣工验收等批准文件齐全，购房人可单方申请登记，经不动产登记部门核实并公告后办理首次及转移等不动产登记。（参照省厅指导意见三（四））
（十）当事人购买已抵押国有土地使用权的房屋并已取得房屋所有权证书，现土地仍处于抵押状态的，经抵押权人书面同意，应予以办理，并在不动产登记簿和权证上注明土地抵押状况。（参照省厅指导意见三（七））
（十一）关于综合用地二级类及商住用地使用年限登记问题
1、土地出让合同约定土地用途为综合用地，土地按“其他用途”登记，并在不动产登记簿和权证上标注原批准用途为“综合用地”。2、土地出让合同约定土地用途为商住用地、使用年限为70年，但未约定商业、住宅等不同用途使用年限的，使用年限自土地出让起始日期计算，住宅用地70年、商业用地40年。（参照江门市处理意见三（六））
（十二）关于建设用地使用权转移连同地上无证建筑物登记问题。经法院拍卖或经招拍挂程序成交，地上少量无证建筑物已随建设用地使用权转移而转移，当事人已按规定完税（含建筑物价值），但地上无证建筑物在建设用地使用权拍卖成交前未办理规划报建及验收手续，登记时只能办理建设用地使用权转移登记，其地上建筑物在附图中标示，并在不动产登记簿中标注：“地上建筑物无规划报建及竣工验收手续，不予登记”。(粤自然资登记〔2019〕328号)
（十三）关于不同时期土地使用权和房屋所有权登记手续问题
1、由于不动产登记要求“房地合一”，对没有合法用地手续的土地使用权和房屋所有权登记，目前没有现成生效的法律法规作为登记依据，因此，我们根据“地随房走”或“房随地走”的原则确定房地一体的权利人，参照省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）“三旧改造”政策参照不同时期的土地管理政策分三个时期要求完善相关用地手续：
①用地行为发生在1987年1月1日《土地管理法》实施前的，依照原国家土地管理局1995年3月11日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权；
②用地行为发生在1987年1月1日至1998年12月31日之间的，涉及将集体土地征收为国有的，可按1987年实施的《土地管理法》和《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》有关规定，经报市、县人民政府批准后，以协议出让方式办理供地手续后办理登记。
③用地行为发生在1999年1月1日之后的，必须严格按现行土地管理法规定履行用地报批手续。
2、有合法用地手续的，按不同时期区别办理：
①1984年1月5日《城市规划条例》实施前建成房屋的，申请人凭镇人民政府（街道办事处）及区人民政府（管委会）出具意见、并经不动产登记部门公示无权属争议或异议不成立的，土地按实际用地范围、划拨性质，房屋按现状登记。
②1984年1月5日后至2008年1月1日《城乡规划法》实施前建成房屋，土地来源清楚的，申请人凭各级规划建设部门核发的准建证件及相关材料办理登记。土地按实际用地范围、划拨性质类型，房屋按现状直接确权登记。
③《城乡规划法》实施后建成房屋的，申请人凭土地使用权证书和规划报建验收手续等办理登记。私人自建房屋建筑面积3000平方米以上，以及法人或其他组织建造房屋，且在我市实施不动产统一登记（2016年3月）前房屋已建成，无法提供房屋竣工验收备案表的，须提供房屋安全鉴定机构的鉴定或检测合格报告。
对发票办证类、落实政策退还房屋土地类、合法契纸类、拆迁安置类、基建土地许可证等几类土地确权业务不再核发建设用地批准书，直接按确权登记程序办理不动产登记。
（十四）有合法用地手续尚未确权，使用现状与现规划用地性质不一致的宗地确权登记，按其现状用途确定用地性质并办理确权登记，在不动产登记簿及权证上标注“宗地开发建设时需按现规划用地性质办理调整用途有关手续”。
（十五）2008年1月1日《城乡规划法》实施前持有合法用地手续，但用地范围未被控制性规划覆盖的，由自然资源主管部门按其现状用途确定用地性质并办理确权登记，在不动产登记簿及权证上标注“宗地开发建设时需按现规划用地性质办理调整用途有关手续”。
（十六）关于宗地落宗问题，宗地界址不明确的，按已建成的单幢建筑现状进行测绘，并以建筑物基底占地面积为宗地进行落宗；设置围墙或界桩的，经实测公示无异议后，以实测界址范围落宗。
《处理意见》均以国有土地性质为前提，在集体所有土地上开发的商品住房一律不予办理不动产登记。
（十七）关于市区划拨土地上公有住房和经济适用房上市出售补缴土地出让金问题
1、市区公有住房因房屋上市出售发生土地使用权转移或所有权人申请补办土地出让，应缴的土地出让金按房地产交易价格的1％计收，交易价格按税务部门确认应缴纳契税的房地产价值计算。2、市区划拨国有建设用地上经济适用房缴纳土地出让金比例按标定地价的10%计缴，由自然资源主管部门委托公开选定的土地估价机构按评估确定，估价期日以受理申请时点为准。
（十八）关于市区划拨土地上商品房上市补缴土地出让金问题，市区划拨国有建设用地上商品房缴纳土地出让金比例按标定地价的40%计缴，由自然资源主管部门委托公开选定的土地评估机构评估，核定补交土地价款，估价期日以受理申请时点为准。
