阳江市住房建设规划

 

（2008-2012）

文  本

 

 

第一章  总则

 

　　一、为了落实科学发展观，以努力完善住房保障体系，满足广大群众的基本住房需求为基本目的，调整住房供应结构，提高信息透明度，加强住房建设的社会监督，稳定住房价格，建设和谐阳江，加强对近期城市住房建设的指导和统筹，制定本次规划。

　　二、本次规划以《阳江市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划》和《阳江市近期建设规划（2006-2010）》、《阳江市住房建设规划（2006-2010》为依据，按照国家和阳江市房地产调控的相关政策，结合阳江实际，进行科学的编制。

　　三、本规划是落实城市近期建设规划的重要手段，是对城市近期住房建设进行控制和指导的法定依据，与《阳江市近期建设规划（2006-2010）》共同承担对全市住房建设的综合调控作用。

　　四、本规划的规划范围为阳江市中心城区近期建设规划范围的广大，规划期限为2008年至2012年。

　　五、在规划期限内，凡在规划区范围内进行的各项住房建设活动，应符合本规划及本规划的年度实施规划；与住房建设相关的各项政策、计划应与本规划协调。

　　六、本规划坚持以满足不同收入层次居民住房需求为导向，以住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为原则，促进住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用。

　　七、本规划包括规划文本、规划说明和图集

 

 

第二章  规划期末城市建设规模

 

　　一、城市人口规模

　　1、城市现状人口规模2007年约为35万人，人口综合增长率约为4.8%，

　　2、至2012年建成区人口规模约为44.2万人。

　　3、5年人口增长约9.2万人，平均家庭人口3.5人。

　　二、城市用地规模

　　1、现状用地规模约为38.5k㎡。

　　2、规划至2012年用地规模约为49 k㎡。

 

 

第三章  住房建设规划

 

　　一、住房发展目标

　　1、总体目标：

　　以实现和谐社会和节约型社会为根本目标。

　　(1)以完善市场为主导，优先保证中、低价位，中、小套型商品住房（含经济适用房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不低于居住用地供应总量的70%。

　　(2)新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90㎡以下的住房（含经济适用住房）面积所占比重达到开发建设总面积的70%以上。

　　(3)建立多层次多渠道的住房供应体系，满足不同层次居民的住房需求。

　　(4)基本实现城市人口家庭住户均拥有或租住一套住房，解决双特困家庭的住房问题。

　　二、住房建设总量目标

　　规划至2012年，共建住房27000套，其中普通商品房24500套，经济适用房1500套，廉租房1000套。

　　另外，为了应对近期可能引进较大项目的特殊需求，提高规划的弹性，增加机动住房建设计划2000套。

　　三、住房建设结构

　　单套建筑面积在90平方米以内商品房（含经济适用房）的总建筑面积必须达到新建商品住房总建筑面积的70%以上（市域内综合平衡），政策性住房控制在90平方米以内，公共租赁住房控制在60平方米以内。

　　四、住房建设年度计划

　　考虑到阳江商品房的空置量，可用以抵顶部分08、09年的建设计划。

　　2008-2009年建设普通商品房8930套（其中 09年4700套），并继续完成在建和计划建设的经济适用房、廉租房项目，另安排经济适用房600套，廉租房300套。

　　2010年，建设普通商品房4800套，经济适用房300套，廉租房200套。

　　2011年，建设普通商品房5000套，经济适用房300套，廉租房200套。

　　2012年，建设普通商品房5200套，经济适用房300套，廉租房300套。

　　各年度所需的特别项目可使用机动住房建设计划指标。计划安排的旧城拆迁建设项目，在实施后，可相应冲减年度计划。

　　五、住房建设的空间布局与指导方针。

　　1、空间布局

　　近期住房建设以城南为主，部分城北，少量独洲岛和长洲岛并充分利用中心城区的未建和少量拆迁居住用地。

　　2、指导方针

　　建设时，要严格控制套型面积，并考虑按少于总建设面积的30%数量建设较大套型的住宅满足部分群众的需求。

 

第四章  住房建设用地供应

 

　　一、土地利用现状

　　目前，城市中心区在征闲置住宅用地约20万平方米及少量零星住宅地：城北改造地区的功能转换地220万平方米；独洲岛闲置住宅用地60万平方米及计划旧城拆迁建设用地约15万平方米。具体见下表。

 

市区闲置居住用地表

序号	名  称	面积（ha）	备注
1	随垌工业园一期用地转换为商住用地	100
2	江城区第一工业园用地转换为商住用地	120
3	独洲岛用地	60
4	马南路以西，新江路以北用地	20

 

市区计划旧城拆迁用地表

序号	名   称	面积（ha）	备注
1	市区滨江东路南段建设及旧城改造	10.2
2	市区第一市场及周边用地改造	5.38

 

市区在征用地表

序号	名   称	面积（ha）	备注
1	核电生活区	60
2	城南新区	500
3	市区高速路出入口周边用地	100

　　二、规划用地指导思想

　　在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证中低价位、中小套型普通商品房和政策性住房用地供应，在盘活闲置地的同时，增加新征土地供应。坚持住房的合理布局。重视公共设施的配套建设。严格执行国家有关土地政策，进一步促进房地产的发展。

　　三、住房用地供应总量

　　根据上面规划近期住房建设总套数计划，建筑总面积约为300万平方米，容积率按1-1.5计算，总供应住宅用地200-300万平方米（该用地不包括小区内的其他配套建设用地），上述用地包括经济适用房用地15万-10万平方米，廉租房建设用地约10-6万平方米。

　　机动住房建设计划用地约25万平方米。

　　在进行住宅建设时，按标准配套的市级、居住区级的各项建设用地应根据需要另外安排。

　　四、住房用地供应结构及供应区位

　　所需用地包括城市中心区待征和闲置土地15万平方米，城北包括共青湖周围约70万平方米的改善地区的功能转换地，城南新区供地约100万平方米，独洲岛部分闲置住宅用地约50万平方米，长注洲岛供地约80万平方米。

　　机动住宅建设用地在城南新区或城北区安排。

　　重点安排好与广大居民合理住房需求相适应的中低价位、中小套型住房项目，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和廉租住房年度土地供应量在市域范围内不得低于居住用地供应总量的70%。

　　五、住宅用地年度供应计划

　　2008-2009年共供应土地109万平方米（含经济适用房用地6万平方米，廉租房用地3万平方米），其中普通商品房安排城市中心区10万平方米，城北20万平方米，城南新区40万平方米，独洲岛和长洲岛各15万平方米；经济适用房在中心区或独洲岛安排；廉租房在城南新区或中心区安排。

　　2010年供地60万平方米（含经济适用房用地3万平方米，廉租房用地2万平方米）。其中普通商品房安排城南新区25万平方米，独洲岛、长洲岛各15万平方米；经济适用房在城北区安排；廉租房在城南新区安排。

　　2011年供地63万平方米（含经济适用房用地3万平方米，廉租房用地2万平方米）。其中普通商品房安排城北随垌土地38万平方米，城南新区20万平方米；经济适用房和廉租房在城南新区安排。

　　2012年供地66万平方米（含经济适用房和廉租房用地各3万平方米）。其中普通商品房安排长洲岛40万平方米，独洲岛20万平方米；经济适用房和廉租房均在长洲岛安排。

　　在住宅建设时，所需的各类配套用地可按国家的相关标准配置供地。

　　机动住房建设计划用地25万平方米，在城南新区或城北区安排。并根据重大项目安排所在的年度进行用地安排。

　　计划安排的旧城拆迁建设项目，在实施后可相应冲减年度土地供应量。

 

住房建设计划与用地安排表

建设时间	数量 （套）	类别	数量 （套）	用地（ha）	区位	附注
2008-2009	9830	普通商品房	8930	100	中心区10ha，城北区20ha，城南新区40ha，独洲岛、长洲岛各15ha
		经济适用房	600	6	中心区、独洲岛	继续完成在建工程
		廉租房	300	3	城南区、中心区
2010	5300	普通商品房	4800	55	城南新区25ha，独洲岛、长洲岛各15ha
		经济适用房	300	3	城北区
		廉租房	200	2	城南新区
2011	5500	普通商品房	5000	58	城北随垌38ha 城南新区20 ha
		经济适用房	300	3	城南新区
		廉租房	200	2	城南新区
2012	5800	普通商品房	5200	60	长洲岛40ha，独洲岛20ha
		经济适用房	300	3	长洲岛
		廉租房	300	3	长洲岛
机动计划	2000		2000	25	城南新区 或城北区

 

 

第五章  住房建设政策与规划实施措施

 

　　一、住房建设政策

　　1、积极落实住房发展规划目标，控制好住房供应结构，实施高效、集约的住房用地供应政策。

　　根据近几年房地产业发展的实际情况，商品住宅的供给与需求结构之间出现了矛盾。中低档次解决中低收入家庭住房实际困难的商品房开发量严重偏低；普通商品房开发逐步萎缩，投资性的住房供给与住房需求畸形膨胀，故要调整住房供应结构：凡新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积90平方米以下（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建筑总面积的70%以上；中小套型普通商品房政策性住房建设，年度土地供应量不得低于居住用地供应总量的70%。

　　2、适度提高住房建设开发强度。依据节约、集约利用土地的原则，减少独立别墅类房产开发项目土地供应，杜绝私建房的土地开发，少量的联排别墅开发，主要以公寓式房产项目开发为主。严格控制城市中心区别墅类项目建设。

　　3、加强商品住房开发建设管理，深化商品住房销售制度

　　（1）加强普通商品住房建设管理，应建立并完善在限套型、限房价基础上竞地价、竞房价的中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式，积极推进中低价位、中小套型普通商品住房用地招标出让。

　　（2）落实住房开发项目套型结构比例的规定。新建或改造住房建设项目，必须明确住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）和住宅建筑密度（每公顷住宅用地上拥有住宅建筑面积），指标明确；必须符合本规划及年度实施计划中项目相关住房套型结构比例的规定。

　　（3）逐步提高商品房预售门槛。规划期内，应进一步深化住房销售制度，对新出让的商品住房项目，逐步推出竣工验收后销售的模式。

　　4、完善住房保障体系，使住房保障成为社会和谐发展的基础。

　　完善住房保障体系，使城市中低收入家庭“居者有其屋”，这不但是促进社会稳定发展的基础，也是发展和谐社会的基础。完善住房保障体系，需要实施和完善廉租住房制度和经济适用房制度。

　　（1）廉租住房保障主要针对城市低保、经济和住房困难的“双困”家庭；主要保障方式是以租金配租为主、实物配租为辅；保障资金筹集主要是以政策公共财政预算资金为主；同时需要建立公正规范的复核审批与监督机制。

　　（2）经济适用住房主要是为了解决城市中低收入家庭的住房问题。由于经济适用房微利开发并在土地与税费上实行优惠政策，因此必须严格控制建设标准和销售价格。对销售对象也必须严格控制，除执行并完善收入及住房双控标准外，还要形成严格的购买资格审批公示制度；加强社会监督，严厉查处虚假申报等违规问题。同时建立经济适用住房“出口”管理，对经济适用住房的交易转让和出租进行严格限制，彻底杜绝投资、投机性购房行为。

　　（3）在完善住房保障体系上，还应考虑对经济住房与解困房实行货币化补贴的制度。这方面可以解决经济住房建设地块偏远、公共设施不配套等问题；另一方面减少社会资源浪费，提高原有的住房利用率，符合当前节约型社会的发展要求。

　　5、加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地及房地产，制止违法囤积土地的行为。

　　（1）依据闲置土地处置的法律、法规，结合阳江市实际，以及造成土地闲置的不同原因，采取延长开发建设时间、改变土地用途、进行土地置换、政府招标拍卖、依法收回并纳入土地储备等各类办法，对闲置土地积极予以盘活。

　　（2）妥善处理城南区城市化过程中涉及的土地遗留问题，加大各类问题楼盘的处理力度，积极盘活各类存量房地产。

　　6、加强房地产市场引导，坚持正确的舆论导向，加强对房地产调控政策的宣传，引导广大群众树立正确的住房消费观念，切实维护社会稳定。

　　二、规划实施措施

　　1、建立住房建设规划实施跟踪机制

　　加强规划实施情况评价工作，对每年政府引导下的住房建设规划实施绩效进行分析评价和总结，通过对每年商品住宅、经济适用房等住房用地和建设的统计分析，确定下一年住房建设规划编制、实施与管理有机结合起来，形成动态的互动反馈环，形成住房建设规划实施跟踪机制，并通过每年滚动编制的年度住房建设规划对下一年住房用地和建设计划进行合理调整。

　　2、加强住房建设规划的监督管理

　　建立健全规划实施监督制度以及行政纠正与行政责任追究制度，同级人大、上级城乡规划部门对住房建设规划中的强制性内容的执行情况进行监督，同时充分发挥新闻媒体的舆论监督作用，接受社会公众的监督，对没有按要求严格审查，违规发放规划、施工、商品房预售证和施工图设计文件审查合格证书的单位和个人，要及时予以严肃查处；属于失职、渎职的，应依法追究有关人员的责任。

　　3、加强各相关部门在规划实施过程中的衔接配合。

　　要将住房建设目标、土地供应目标、住房结构调整目标等具体落实到建设、房地产、规划、国土、发展改革等部门，分解任务，明确责任建立考核和责任追究制度，确保工作进度。

　　4、发挥税收、信贷政策对房地产市场的调节作用。

　　严格按照国家调控政策，征收住房转让环节营业税、个人所得税等税费；严格房地产开发信贷条件；有区别地适度调整住房信贷政策。

 

 

第六章  附则

 

　　一、本规划自批准之日起生效。

　　二、本规划由阳江市人民政府组织实施。

　　三、本规划由阳江市人民政府负责解释。