阳江市人民政府办公室关于印发《阳江市
关于深化工业用地市场化配置改革的
实施细则》的通知
阳府办函〔2022〕135号
各县（市、区）人民政府（管委会），市府直属各单位：
《阳江市关于深化工业用地市场化配置改革的实施细则》已经八届市政府第32次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向市自然资源局反映。
阳江市人民政府办公室
2022年10月14日
阳江市关于深化工业用地市场化配置
改革的实施细则
为深入贯彻落实市委“123+N”工作安排，进一步深化工业用地市场化配置改革，推动全市工业经济高质量发展，根据《广东省土地管理条例》《广东省人民政府办公厅印发关于深化工业用地市场化配置改革若干措施的通知》（粤办函〔2021〕226号）、《广东省人民政府办公厅关于印发广东省促进工业经济平稳增长行动方案的通知》（粤办函〔2022〕41号）等精神，结合本市实际，制定以下实施细则。
一、加强供需对接
自然资源主管部门在编制年度建设用地供应计划时，应通过中国土地市场网、全国公共资源交易平台（广东）等渠道发布工业用地需求申报公告，收集市场需求，并将其中合理需求纳入建设用地供应计划，报经同级人民政府（含管委会，下同）同意后向社会公布。自然资源会同发展改革、科技、商务、工业和信息化、生态环境等主管部门，要依据国家产业政策、当地产业发展规划和区域评估成果，结合市场供需及招商引资等情况，定期梳理可供使用的土地情况，引导意向投资企业合理选址，促使工业用地供需精准对接。
二、强化规划引领
（一）划设工业用地控制线。各县（市、区）人民政府（管委会）按照“总量控制、连片集中、功能聚集、分区管控、进出平衡”的原则，依据国土空间总体规划、本地工业现状特征和产业发展规划，组织划定以工业为主导功能、保障工业用地总规模的工业用地控制红线（包括经依法批准设立的各类开发区、产业园区），并于国土空间总体规划成果稳定后半年内将控制线划定并公布。工业用地控制线内，除因公共服务设施、市政和交通基础设施、绿地、广场、租赁型人才住房等公共利益需要外，严格限制线内工业用地调整为其他非工业用途，尤其不得调整为商品住宅、商业等经营性用途。各县（市、区）人民政府（管委会）原则上停止供应工业用地控制线外的工业用地。新建工业产业项目除因安全生产、工艺技术等特殊要求外，原则上应当进入工业用地控制线内集中布局。
（二）加强详细规划实施管理。将工业用地控制线落实到控制性详细规划，在工业用地控制线内交通、环境以及配套设施等容量范围内，鼓励提高土地利用率。结合工业项目用地特点和“标准地”要求，合理差别化确定容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等管控指标，落实容积率下限控制要求。在符合安全生产要求前提下，工业用地绿地率可从低要求，不得建设“花园式工厂”，鼓励工业用地控制线内在公共部分集中配置绿化，保障整体绿地率。加快提升控制性详细规划覆盖率，力争到2023年年底前，省级开发区（产业园区）实现控制性详细规划全覆盖。
（三）实行区域评估制度。各县（市、区）人民政府（管委会）要按照省有关文件要求抓紧组织对省级开发区（产业园区）等工业用地聚集区开展压覆重要矿产资源、地质灾害危险性评估等区域评估。区域评估工作原则上于2023年6月底前完成。
（四）推动二三产业融合发展。同一土地使用权人相邻多宗国有工业用地可在不办理土地归宗情况下统一规划布局，适度集中建设配套设施，配套设施不得单独分割转让、抵押，其用地面积和建筑面积分别占总用地面积、总建筑面积的比例可不减少。支持单一工业用地增加混合用途，对融合研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等创新功能的新型产业用地，其配套设施建筑面积应控制在总建筑面积的30%以内，且不得单独分割转让、抵押，并应当将此要求在土地出让合同或补充协议中作出明确规定，配套设施用地保持工业用地性质，无需补缴土地出让金，在不动产登记簿和不动产权证上予以注记。探索以招标拍卖挂牌方式供应包含工业用途与其他产业用途（不包括商品住宅）的混合用地，其中工业建筑面积占比不得低于50%。
三、优化工业用地出让方式
（一）全面落实监管协议。工业用地出让全面实行“土地出让合同+投资发展监管协议”方式，按照“谁提出、谁监管”的原则对约定事项实施监管，实行全周期管理。投资发展监管协议应明确产业准入条件、投产时间、投资强度、产出效率、退出机制、股权变更约束、注册地迁改、出租转让、生态环境保护要求等内容。各县（市、区）人民政府（管委会）应将投资发展监管协议涉及的相关指标纳入土地供应方案一并公示。在竞得土地后签订土地出让合同前，县级人民政府或开发区（产业园区）管委会应与用地受让（承租）方签订投资发展监管协议。建设用地使用权发生转让的，土地出让合同和项目投资发展监管协议载明的权利、义务随之转移。本细则实施后，全市所有的国有工业用地出让，应当签订投资发展监管协议，投资发展监管协议参考版本由市自然资源局会同市工业和信息化局另行印发。
（二）推行“标准地”出让。各县（市、区）要结合区域评估结果和相关规划要求，参照《阳江市工业用地“标准地”控制指标》（附件）对同一区域内拟出让的工业地块设定控制标准，包括固定资产投资强度、容积率、亩均税收、能耗水平（重点耗能行业）等控制性指标，鼓励各县（市、区）结合实际增加研发经费投入强度、就业贡献等参考指标。各类省级开发区（产业园区）到2022年年底应有30%以上的工业用地实行“标准地”出让，到2025年年底全面实行工业用地“标准地”出让。对个别专精特新、带动性强的企业因产业发展规律等情况难以达到市“标准地”控制指标或处理历史遗留工业用地问题的，各县（市、区）可按“一事一议”原则综合评估后确定。鼓励探索采用“控地价、竞税收、竞产出”方式，以起始价溢价率50%设定为最高限价，达到最高限价后，转为竞承诺税收、竞承诺产出等。
（三）鼓励“带产业项目”出让。对于市场需求建议、招商遴选确定的工业项目，由招商部门会同相关产业主管部门对产业项目的必要性、可行性、建设内容、建设规模进行论证，提出产业准入条件、履约监管要求、监管协议等，各县（市、区）自然资源主管部门负责纳入供地方案，实行“带产业项目”出让。各县（市、区）每年以“带产业项目”出让宗数应不低于工业用地出让宗数总量的5%。
（四）鼓励“带项目设计方案”出让。出让工业用地前，县（市、区）人民政府（管委会）可组织自然资源等主管部门同步编制建设工程设计方案、施工图设计方案，由各县（市、区）自然资源主管部门纳入供地方案，实行“带项目设计方案”出让。在项目单位签订土地出让合同并按规定完成相关手续后，自然资源和住房城乡建设主管部门可依申请核发建设用地规划许可、建设工程规划许可和建筑施工许可等。各县（市、区）每年以“带项目设计方案”方式出让宗数应不低于工业用地出让宗数总量的5%。
（五）实行工业用地弹性供应。工业用地出让最长年限为50年，鼓励各类开发区（产业园区）在原有一次性最高年限出让方式的基础上，推行工业用地弹性出让、先租后让、租让结合、租赁等公开供应方式，租赁期限最长不得超过20年。承租方可凭土地租赁合同和缴款凭证办理有关规划、报建等手续。在租赁期内，地上建筑物、构筑物及其附属设施可以转租和抵押。
（六）鼓励建设标准厂房。鼓励和引导各类企业、组织及自然人在工业用地控制线范围内的国有工业用地投资建设标准厂房。除安全生产、工艺流程等有特殊要求的项目外，标准厂房层数一般应达到两层及以上且带工业电梯，容积率不低于1.6。标准厂房建筑形态应符合工业项目的层高、载荷、安全、消防、单套最小建筑面积等要求，不得采用住宅类建筑的套型平面、建筑布局和外观形态。低于0.5公顷的项目或投资规模、投资强度、税收贡献未达到规定要求的项目原则上不再单独供地，引导其进入标准厂房，通过购买或租赁方式解决生产经营场地。各地可在标准厂房用地供应方案中明确主导产业方向，引导产业链上下游中小微企业、专精特新企业集聚发展。
（七）实施差别化的地价政策。符合我市产业发展导向且用地集约的工业项目，在确定土地出让底价时，经所在县（市、区）集体研究认定后，土地出让底价在不低于成本的前提下，可按不低于所在地土地等别相对应的工业用地最低价标准的70%执行。结合区位、建筑功能配比、实际出让年限等因素，探索建立科学合理的科研等新型产业用地（M0）出让底价评估体系。
四、积极推行“工改工”
（一）保障工业发展空间。“工改工”项目重点在工业控制线范围内开展，严格按照国土空间规划实施建设。现状工业产业用地，但控制性详细规划中规划为非工业用途的，原则上应按规划用途实施，鼓励以等值置换方式为原土地使用权人重新安排工业用地控制线内价值相当的标准厂房或工业用地用于工业项目建设，原土地由政府收回储备。确需原地进行“工改工”的，由用地单位申请，经所在县（市、区）人民政府（管委会）组织开展功能布局、环境影响、产业发展、交通影响、配套支撑等方面的严格评估论证后，适宜保留工业用地性质的，结合国土空间总体规划，对控制性详细规划进行局部修改后实施。具体实施办法由市自然资源局另行制定。
（二）降低“工改工”门槛。2009年12月31日前已建设使用，规划用途为工业，且确需实施升级改造的现状工业用地，可按规定向属地“三旧”改造主管部门申请办理纳入“三旧”改造标图建库范围，不受上盖物占地比例限制。上述用地无合法用地手续的，可按照“三旧”改造政策向属地“三旧”改造主管部门申请办理完善用地手续，但在出让合同中必须明确约定将工业用地改变为其他经营性用途的，由政府无偿收回土地使用权。
（三）支持提容增效。在符合国土空间规划、不改变用途和建筑安全要求的前提下，“工改工”后的工业用地原则上容积率不低于1.2。“工改工”中提高容积率、调整建筑密度、压缩超过法定比例的绿地面积和生产性服务设施用地扩大生产性用房等的，应当签订土地使用权出让合同变更协议，不再补缴相应的土地价款。
（四）完善用地手续。对符合现行土地利用总体规划和城乡规划（国土空间总体规划）、取得用地批准文件且完成了土地征收手续但未办理供地手续的已建历史遗留问题工业用地，鼓励各县（市、区）尊重历史、结合实际，坚持协商、自愿的原则，积极探索通过履约、收回、建（构）筑物与土地一并出让等方式，合法合规妥善解决。适用“三旧”政策的可通过“工改工”等方式解决。
五、提升审批效率
（一）简化审批程序。工业项目在不改变控制性详细规划的控制性经济指标和不改变外立面、建筑安全的情况下，增建地面停车设施、公厕、垃圾站等，可免于办理建设工程规划许可。简化“工改工”项目规划调整审批程序，对于提高容积率、建筑系数、建筑高度和降低绿地率的，可在申请建设工程规划许可时直接办理，无需进行控制性详细规划调整。
（二）优化审批服务。结合深化工程建设项目审批制度改革和提升营商环境有关工作要求，推行“前移审批”“拿地即开工”，新供应工业用地在出让公告发布后，竞买人可通过广东省政务网中的阳江市工程建设项目审批管理系统一并申请建设用地规划许可、建设工程规划许可、建筑施工许可、供排水、供电供气、开挖道路等并联审查并出具预审意见。待签订出让合同并交付土地后，受让人可获取正式的审批结果。符合社会投资简易低风险工程建设项目适用范围的，按《阳江市关于进一步优化社会投资简易低风险工程建设项目审批服务工作方案》规定执行。
六、加强服务监管
（一）建立健全部门联动机制。各县（市、区）应建立联席会议制度，加强工作组织领导，强化部门协调联动，促进信息共建共享，形成齐抓共管工作合力，统筹深化我市工业用地市场化配置工作。工业项目落地前，对项目可行性、行业发展前景、项目产值税收、投资强度等进行评估。工业项目建设时，督促项目按合同要求按时开工、竣工、投产。工业项目竣工后，开展投入评估，评估项目总投资额、亩均投资强度等情况。工业项目运营后，开展工业企业高质量发展综合评价，对项目业态、亩均产值、亩均税收等开展过程评估。
（二）加强项目履约监管。各类开发区（产业园区）管委会负责对区内工业项目的投资发展监管协议履约情况的监管，各县（市、区）人民政府（管委会）指定的部门负责对开发区（产业园区）外工业项目投资发展监管协议履约情况的监管。容积率、亩均投资强度、亩均税收等核心指标达不到投资发展监管协议约定的，监管方应督促企业整改并按照投资发展监管协议及相关规定等追究企业违约责任。
（三）明确职责分工。
发展改革部门：提供项目产业准入、能耗指标数值，协助构建产业控制指标体系。
工业和信息化部门：负责制定工业产业规划，牵头会同自然资源、发展改革等部门制定项目控制指标体系，提出相关监管要求，监督投资发展监管协议相关内容落实情况，实行全生命周期管理。
自然资源部门：负责用地规划、供应，提供用地规划指标，建立供地储备库，制定供地方案。签订国有建设用地使用权合同、核发工程规划许可证。会同发展改革部门、工业和信息化部门、商务部门收集用地需求。
商务部门：加强招商引资工作，对引进项目进行跟踪，协助构建控制性指标体系。
政务服务数据管理部门：牵头建立审批快速通道，简化优化审批流程，协助办理相关招拍挂公开出让工作。
生态环境部门：负责用地项目的生态环境准入审核和监管。
住房城乡建设部门：负责指导标准厂房建设工作，负责工程质量管理、竣工验收等工作，核发施工许可证等。
开发区（产业园区）管理部门：加强招商引资工作，对引进项目进行跟踪。监督监管协议相关内容落实情况。
本实施细则自发布之日起施行，自施行之日起有效期为5年。国家、省另有规定的，从其规定。各县（市、区）人民政府（管委会）可结合本地实际情况制定操作细则。
附件：阳江市工业用地“标准地”控制指标
附件
阳江市工业用地“标准地”控制指标
说明：工业用地“标准地”控制指标实行动态调整，各县（市、区）可根据实际情况适时优化。
市政府规范性文件编号：阳府规〔2022〕12号
